Профессиональное сопровождение сделок с недвижимостью – гарантия вашего спокойствия

Недвижимость – дорогостоящий актив, поэтому и так велика цена ошибок. Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью помогает избежать подобных ошибок, а значит – минимизировать риск финансовых потерь.

Бесплатная
консультация!

Каким образом? Приведем несколько только наиболее распространенных способов:

• удостовериться в принадлежности права собственности на недвижимость конкретному лицу, в том числе разобраться в зачастую запутанных переходах прав от одних собственников к другим по договорам купли-продажи, дарения, мены, раздела общего имущества супругов при разводе и т.д.;
• проверить полномочия лица, совершающего сделку с недвижимостью. Например, продавать квартиру может не только собственник, но и уполномоченное им лицо по доверенности;
• оценить «чистоту» сделки с учетом возможных ограничений по распоряжению недвижимостью, наличием других собственников или лиц, имеющих право претендовать на какую-то часть недвижимость на законных основаниях (обязательная доля в наследстве у наследников, лиц, участвовавших в приватизации жилья, кредиторов по обязательствам, обеспеченным залоговым имуществом и пр.)

Учитывая, что стоимость недвижимого имущества, особенно в Москве, исчисляется миллионами и десятками миллионов рублей, цена юридического сопровождения сделок с недвижимостью полностью окупается предотвращением возможных финансовых потерь от неверных действий.

Юрист по сделкам с недвижимостью поможет избежать рисков признания договора недействительным, окажет консультационную и практическую поддержку при оформлении любых сделок с недвижимым имуществом:

• купли-продажи;
• мены;
• дарения;
• раздела имущества;
• вступления в наследство и пр.

Риэлтор и юрист – в чем разница?

Бытует мнение, что если в сделке участвует риэлтор, то о ее юридической «чистоте» не стоит беспокоиться. Вместе с тем, задача риэлтора – помочь выгодно и быстро купить или продать жилье (в зависимости от того, чьи интересы – продавца или покупателя он представляет), поскольку от этого напрямую зависит его вознаграждение. Но при возникновении каких-то проблем все трудности лягут на ваши плечи, поскольку глубокая юридическая проверка не входит в его обязанности, а предъявить претензии после совершения сделки будет просто некому.

Юрист по сопровождению сделок с недвижимостью защищает в первую очередь ваши интересы. Его главная задача – дать грамотную оценку «чистоты» сделки и минимизировать любые неблагоприятные последствия для клиента, интересы которого он представляет. А наступить такие последствия могут в тех случаях, когда сделка будет оспорена кем-либо из сторон или третьими лицами, являющимися в ней заинтересованными.

Когда требуется правовое сопровождение сделок с недвижимостью?

По большому счету помощь квалифицированного юриста требуется при любом оформлении перехода прав на недвижимое имущество. При этом юридическое сопровождение сделки купли-продажи недвижимости в идеале требуется как покупателю, так и продавцу.

Сделка с недвижимостью через нотариуса способна решить проблемы лишь частично, поскольку компетенции нотариуса при удостоверении договора довольно ограничены. Да, по закону он наделен полномочиями проверки дееспособности сторон сделки, но по факту у него отсутствуют какие-либо действенные инструменты для того, чтобы провести какую-то углубленную проверку. Кроме того, сам факт нотариального удостоверения, например, договора купли-продажи или дарения квартиры не исключает возможности оспаривания сделки через суд.

Услуги юриста по сопровождению сделок с недвижимостью включают в себя как проверку «чистоты» сделки, так и помощь в оформлении всех необходимых документов и непосредственно договора.

С обманом и мошенничеством можно столкнуться на любой стадии заключения сделки с недвижимостью – начиная от подбора объекта и заканчивая передачей денег и оформлением перехода прав.

Наиболее распространенные случаи мошенничества:

• передача задатка без надлежащего оформления. Передав постороннему лицу даже незначительную сумму в качестве доказательства серьезности ваших намерений приобрести квартиру без правильного оформления задатка, вы рискуете навсегда расстаться с деньгами, не получив ничего взамен;
• обмен или купля-продажа недвижимости по поддельным документам. Частый прием мошенников – незаконное выманивание копий правоустанавливающих документов на квартиру у собственника квартиры, а затем совершение по ним сделки по ее отчуждению. В этом случае, передав деньги мошенникам, вы также не увидите ни денег, ни квартиры;
• вовлечение нотариуса в мошенническую схему. Лжепродавцы убеждают вас, что можно не идти в Росреестр, а оформить сделку у нотариуса. Не подозревая сговора, вы подписываете договор, передаете деньги, а обман вскрывается только при регистрации квартиры или еще позже.

Выгоды участия юриста в сделке с недвижимостью для продавца и покупателя

Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью для продавца предоставляет такие преимущества как:

• грамотное составление договора-купли продажи в соответствии с нормами законодательства и с предотвращением появления «подводных камней»;
• уверенность, что денежные средства по договору будут получены в полной сумме, в том числе по сделкам с привлечением банковского кредита;
• предотвращение признания сделки недействительной, если она будет оспариваться в суде;
• правильное оформление условий задатка, рассрочки и/или отсрочки платежей.

Для покупателя юридические услуги сопровождения сделок с недвижимостью не менее, если не более значимы, чем для продавца. Он – наиболее уязвимая сторона сделки, поскольку несет более значительные финансовые риски. Ему важно убедиться и быть уверенным в том, что:

• приобретаемый им объект недвижимости может являться предметом сделки, не находится под арестом, в залоге, на него не претендуют третьи лица и т.п.;
• вторая сторона имеет все полномочия по заключению сделки, является полностью дееспособной и имеет право отчуждения данного имущества;
• заключаемый договор купли-продажи соответствует нормам действующего законодательства и покупатель не рискует, передавая денежные средства продавцу.

Сопровождение сделок по купле-продаже недвижимости в интересах покупателя включает:

• анализ истории перехода права собственности на недвижимость по представленным правоустанавливающим документам, их оценка с точки зрения законности передачи прав конечному собственнику, совершающему сделку (или от имени которого совершается сделка его представителем);
• анализ данных ЕГРН, в рамках которого подтверждаются как полученные данные из правоустанавливающих документов, так и выясняется наличие/отсутствие обстоятельств, препятствующих заключению договора купли-продажи – наложение ареста на недвижимость, наличие в залоге, обременения, затрагивающие интересы третьих лиц (в т.ч. несовершеннолетних и соответственно – необходимость получения согласия на сделку органов опеки и попечительства и т.д.);
• подтверждение дееспособности продавца (включая направление запросов в психоневрологические и наркологические диспансеры), подтверждение действительности документов, удостоверяющих личность продавца;
• подтверждение полномочий представителя собственника недвижимости, если сделка совершается по доверенности или от имени несовершеннолетнего или недееспособного лица;
• выявление третьих лиц, которые формально не являясь собственниками жилья, имеют право пользования отчуждаемой недвижимостью (нетрудоспособные родственники, несовершеннолетние, лица с правом постоянного или временного проживания по договорам найма, имеющие регистрацию и пр.)
• выявление возможных обстоятельств, препятствующих совершению сделки с недвижимостью или обстоятельств, которые могут стать препятствием в регистрации перехода прав новым собственником – наличие задолженности по коммунальным платежам, незаконные перепланировки и т.п.

Всестороннее изучение перечисленных обстоятельств исключает в дальнейшем риски судебного оспаривания совершенной сделки, а также ограждает покупателя от проблем по распоряжению и пользованию приобретенной недвижимостью со стороны третьих лиц.

Участие юриста в сопровождении сделки с недвижимостью

Юридическое сопровождение сделки покупки недвижимости в обязательном порядке необходимо при заключении сложных, многоступенчатых сделок, затрагивающих интересы многих сторон, ипотечных сделок и сделок с квартирами, находящимися в залоге.

При сопровождении сделок с недвижимостью под ключ юрист присутствует на всех стадиях совершения сделки:

1. Ведение переговоров и предварительное согласование условий, включая оформления аванса или задатка.
2. Подготовка пакета необходимых документов для заключения договора.
3. Составление договора, включая согласование способов совершения сделки, формы расчетов и других существенных условий.
4. Непосредственное совершение сделки, включая сопровождение финансовых операций по исполнению договора (оформление кредитного договора, займа, отсрочки и/или рассрочки, аренда банковской ячейки и т.п.)
5. Выполнение обязательных административных процедур по регистрации сделки и перехода прав к новому собственнику недвижимости.

Сколько стоит сопровождение сделки с недвижимостью

Стоимость юридического сопровождения сделки с недвижимостью определяется двумя факторами:

• объемом выбранных клиентов услуг – он может выбрать сопровождение под ключ или какую-то конкретную услугу (проверка юридической «чистоты» сделки, составление договора купли-продажи и пр.);
• сложностью самой сделки. Например, сделка может совершаться в несколько этапов, в ней может участвовать более 2-х сторон (например, квартира является долевой собственностью и со стороны продавца выступает несколько собственников – наследники, бывшие супруги и пр.), она затрагивает права несовершеннолетних, поэтому требуется привлечение органов опеки и попечительства, недвижимость приобретается за счет банковского кредита и др.

Совершая дорогостоящие сделки с недвижимым имуществом, помните, что риск мошенничества в этом сегменте правоотношений всегда очень высок, а мошенники изобретают все более изощренные способы обмана. При этом обман может вскрыться даже через несколько лет после приобретения жилья, и если срок исковой давности не истек, то вы столкнетесь с судебными исками.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью избавит вас от риска финансовых потерь, сохранит время, нервы и ваше спокойствие в будущем.