Долевое участие в строительстве.

Долевое участие в строительстве – один из наиболее выгодных способов стать владельцем собственного жилья. Причем не просто квартиры, а новостройки. Можно долго рассуждать о плюсах и минусах первичного и вторичного жилья, но факт остается фактом – приобрести новенькую квартиру от застройщика проще всего по договору долевого участия в строительстве. Главное – заключить договор долевого участия с надежным застройщиком, после его всесторонней проверки и изучения всех возможных рисков.

Бесплатная
консультация!

Как выбрать застройщика для долевого участия в строительстве

Надежность застройщика – один из главных факторов успеха при заключении договора долевого строительства (ДДУ). Квалифицированная проверка репутации застройщика и тщательное изучение строительной документации позволят дольщику минимизировать риски утраты вложенных средств и помогут избежать двойных продаж квартиры или других мошеннических схем.

Именно высокие риски 2000-х – начала 2010-х гг. сформировали у граждан неоднозначное отношение к приобретению строящегося жилья. Довольно частые случаи обмана дольщиков широко освещались в прессе, помогая формировать мнение об этом рынке как о полукриминальном. В результате на одной чаше весов оказывалась возможность за относительно невысокую стоимость приобрести собственное жилье, на другой – риск ввязаться в лучшем случае в долгострой, в худшем – и вовсе лишиться своих денег в результате исчезновения или банкротства застройщика.

В последние годы благодаря изменениям законодательства и усилению государственного контроля в сфере жилищного строительства риски лишиться вложенных в новостройки денег существенно снизились.

В 2019 году были внесены изменения в закон об участии в долевом строительстве №214. Нововведения коснулись механизма финансирования. В обороте появилось такое понятие как «эскроу-счета». Эскроу-счет – это банковский счет, на котором в период строительства аккумулируются все средства дольщиков. Девелопер в период строительства не может распоряжаться данными средствами. А всё строительство финансируется им либо за счет собственных средств, либо заемных (банковских кредитов, займов учредителей и т.п.) Средства с эскроу-счета будут перечислены девелоперу тогда, когда он достоит дом и сдаст его по всем правилам в эксплуатацию. Эти средства он сможет использовать, в том числе, на погашение полученных кредитов и займов.

Если девелопер не выполнит своих обязательств, средства с эскроу-счета вернутся обратно участнику долевого строительства, заключившему договор.

Еще один механизм защиты дольщиков появился в 2017 году с созданием специального фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства. Деятельность фонда направлена на защиту прав участников долевого строительства для того, чтобы минимизировать риски граждан при заключении ими ДДУ и повысить доверие к данному сегменту рынка жилья. Например, опросы, проводимые по заказу Минстроя в 2017 году, показывали, что если до создания фонда количество желающих купить квартиру на стадии котлована не превышало 6% опрошенных, с началом работы фонда эта цифра увеличилась до 16%.

Финансирование фонда осуществляется застройщиками в виде процента отчислений от стоимости возводимого объекта жилищного строительства. За счет этих средств фонд в случае банкротства девелопера возмещает дольщикам внесенные средства или финансирует достройку дома. Каким образом будет выплачиваться компенсация (возврат средств или дофинансирование строительства), граждане – участники долевого строительства решают сами на общем собрании.

В 2022 году фонд был переименован в Фонд развития территорий.

Как правильно заключить договор долевого участия в строительстве (ДДУ)

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов регламентируется договором. Договор долевого участия - это основной документ, регулирующий взаимные права и обязанности двух сторон договора: застройщика и дольщика. От классического договора купли-продажи он отличается тем, что заключается еще на несуществующий объект – строящуюся квартиру. Таким образом, в момент заключения договора у одной стороны (застройщика) возникает обязанность к установленному сроку построить квартиру определенных характеристик. А у второй (дольщика) – перечислить застройщику стоимость приобретаемого жилья (тоже в условленные сроки).

Из-за этой специфики (физическое отсутствие объекта договора) так важно прописать в договоре все характеристики будущего жилья. Практика показывает, что именно неопределенность становится причиной жарких судебных баталий по договорам ДУ. Когда дольщик в суде пытается доказать, что покупал квартиру с панорамным остеклением в элитном жилом комплексе с поющими фонтанами, а вместно этого получит стандартную трешку в типовой панельке.

В отличие от договора купли-продажи, он заключается на объект недвижимости (строящуюся квартиру), которого юридически на момент заключения сделки еще нет, но все характеристики квартиры точно прописываются в договоре.

Долевое строительство многоквартирного дома предполагает, что застройщик в установленный договором срок построит дом и передаст дольщикам в собственность построенные квартиры, а дольщики своевременно в установленные договором сроки перечислят денежные средства на строительство жилья. Объект долевого строительства – квартира определенных договором технических и качественных характеристик (площадь, планировка, вариант отделки и т.д.)

При заключении ДДУ, помимо характеристик квартиры, важнейшим условием является срок окончания строительства. Именно он становится отправной точкой при возникновении споров.

Перед заключением договора важно выполнить несколько условий. Главное – провести тщательную проверку застройщика.

Проверяем застройщика

Что может включать в себя проверка застройщика:

1. Изучение регистрационных документов – регистрация в ЕГРЮЛ, год основания, финансовые показатели последних лет, ФИО действующего руководителя компании. Именно он должен подписывать договор долевого участия от имени компании (или лицо, которому он выдал доверенность).
2. Включение в единый реестр застройщиков. Там же можно ознакомиться с рейтингом компании, который указывается в реестре.
3. Изучение репутации застройщика. Проверка отзывов в интернете, наличие судебных споров с дольщиками, подрядчиками или субподрядчиками. Проверить участие застройщика в судебных разбирательствах модно по картотеке арбитражных дел на портале Электронного правосудия. Если таких дел много – это повод задуматься о финансовой состоятельности девелопера и его добросовестности как контрагента по договору.
4. Изучение ранее сданных застройщиком объектов. Во-первых, это поможет составить мнение о масштабе деятельности застройщика, а во-вторых – получить информацию о качестве возводимых домов. Если в СМИ и на форумах встречается информация о частых задержках в сроках сдачи, претензии к качеству строительства, невыполнению обязательств по благоустройству территории, строительству паркингов и т.п., это тоже является поводом задуматься о правильности своего выбора.

Изучение строительной документации

Помимо репутации самого застройщика, важно изучить строительную документацию:

• права, на которых выделен земельный участок под долевое строительство многоквартирного дома - собственность, аренда (если аренда – на какой срок);
• имеются ли все необходимые разрешения – на использование участка в соответствии с заявленной целью (жилищное строительство), на возведение конкретного объекта – многоквартирного жилого дома;
• проектную декларацию. Из нее можно узнать информацию о предыдущих объектах, сданных застройщиком, о страховой компании, характеристиках возводимого дома, в том числе помещениях общего пользования, о выбранных вариантах благоустройства прилегающей территории и пр. Проектная декларация в обязательном порядке должна быть опубликована в единой информационной системе жилищного строительства.

При изучении документации обращайте внимание на соответствие всех наименований и реквизитов застройщика в проектной декларации (ИНН, ОГРН, ФИО руководства) и договоре долевого участия. Во всех документах они должны совпадать.

Изучение содержания договора долевого участия в строительстве

Договор – это основной документ, который устанавливает права участника долевого строительства.

Перед заключением ДДУ важно изучить текст представленного застройщиком договора, проверить его на наличие всех существенных условий, а также отражение в нем всех необходимых прав и обязанностей сторон. Лучше и надежней, если содержание договора вы изучите вместе с грамотным юристом.

Рекомендуем обращать внимание на наличие в договоре следующих условий:

• кадастровый номер участка;
• строительный адрес жилого дома;
• стоимость квартиры и сроки внесения денежных средств;
• общая площадь квартиры, этаж, присвоенный номер. Номер может быть условным (т.е. в дальнейшем изменится). Но в ДДУ обязательно должна быть расписана схема расположения квартиры по осям;
• планировка квартиры (свободная или покомнатная), высота потолков, материал стен и перекрытый, отделка (чистовая, черновая), предустановленное оборудование и другие определенные сторонами характеристики квартиры;
• сроки ввода дома в эксплуатацию;
• ответственность сторон, в том числе ответственность застройщика за срыв сроков и отклонение характеристик сданной квартиры от тех, что заявлены в договоре. Например, если при контрольных обмерах квартиры выявлено несоответствие метража, за недостающие метры застройщик обязан вернуть деньги;
• гарантийные сроки. Застройщик не может установить сроки гарантии короче, чем прописаны в законе – 5 лет после подписания акта сдачи-приемки квартиры.

При подписании согласованного сторонами текста договора важно обратить внимание на должностное лицо, подписывающее договор со стороны застройщика. Это должен быть непосредственно директор компании. А если ДДУ подписывает иное лицо, необходимо проверить его полномочия – у него должна быть надлежащим образом оформленная доверенность, выданная руководителем компании-застройщика.

Порядок заключения договора долевого участия в строительстве

Все стороны сделки обязаны представить документы, удостоверяющие личность. Если со стороны дольщика договор подписывает лицо, состоящее в браке, на заключение договора требуется согласие второго супруга. При совместном заключении ДДУ обоими супругами, необходимо будет предъявить свидетельство о браке или брачный договор.

Если для финансирования сделки используются средства материнского капитала, необходим сертификат, данные которого будут зафиксированы в договоре. Еще одно условие при заключении ДДУ с материнским капиталом – получение согласия органа опеки и попечительства.

Пакет документов, требуемых при получении ипотечного кредита на финансирование ДДУ, определяется каждым банком самостоятельно. Обычно это: анкета заемщика, документы, удостоверяющие личность, документы, подтверждающие источник доходов (трудовая книжка, справка о доходах) и пр.

После подписания договора сторонами наступает еще один важный этап – регистрация ДДУ в Росреестре.

Регистрация договора долевого участия в строительстве в Росреестре – это действенная гарантия тому, что строящаяся квартира не будет перепродана несколько раз. Если застройщик категорически против регистрации ДДУ, это очень тревожный звонок и повод засомневаться в его добросовестности. В подобных случаях мы рекомендуем вам отказаться от заключения договора с таким застройщиком.