Аренда земли – как разрешаются споры по землепользованию.

Споры по аренде земельного участка – не самые многочисленные в судебной практике, но зато одни из самых жарких и длительных. Аренда земли – это форма договорных отношений между собственником земли, и лицом, получающим земельный участок во временное владение и пользование. По законодательству РФ арендаторами могут выступать как юридические лица, так и граждане. В большинстве случаев земля предоставляется под конкретную цель, а использования участка не по целевому назначению может послужить причиной его изъятия. Как правильно заключить договор аренды земли и что делать, если свои права придется отстаивать в суде – рассказывают наши земельные юристы.

Бесплатная
консультация!

Споры, связанные с арендой земельных участков, чаще всего базируются на нарушениях процедуры получения участков в аренду либо на нарушениях условий уже заключенных договоров.

Основным правовым документом, регулирующим правоотношения по аренде земли, является договор. Но прежде чем заключить договор, необходимо определиться со способом приобретения права аренды.

Например, получить участок в аренду от собственника участка – физического лица можно просто заключив договор аренды.

Если же в аренду передается земельный участок, принадлежащий государству, получить право аренды на него можно через участие в торгах (аукционе).

Как оформить землю в аренду от государства

Торги проводятся администрацией муниципалитета, в границах которого расположен участок. Инициаторами аукциона может выступать как само муниципальное образование, так и граждане.

Выставляемые на аукцион участки должны состоять на кадастровом учете.

В каких случаях можно оформить аренду земли без участия в торгах:

• если границы участка не определены, он не включен в карту кадастрового реестра и соответственно – не состоит на кадастровом учете;
• участок, внесенный в кадастровый реестр, может быть передан в аренду без проведения торгов отдельным льготным категориям граждан, установленным законодательством.

Всего Земельным кодексом РФ предусмотрено более 40 оснований для аренды земли без проведения торгов. Среди них:

• завершение строительства незавершенных объектов в рамках исполнения обязательств застройщика перед гражданами;
• размещение объектов социально-культурного назначения;
• физическим лицам – для покоса сена, выпаса с/х животных, ведения огородничества и личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, фермерства и пр.

Договор аренды, заключаемый на срок свыше года, должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Договор может заключаться на определенный срок или быть бессрочным.

Как уже было сказано выше, получить участок в аренду можно как по результатам торгов, так и без проведения аукциона.

Алгоритм действий по аренде земли у государства без проведения аукциона состоит из 6-ти основных пунктов:

1. Выбрать земельный участок (пи информации СМИ, кадастровой карте или на основе личного обращения в администрацию).
2. Заказать кадастровый паспорт и кадастровую схему участка.
3. Получить предварительное согласование передачи земли в аренду (можно при личном обращении, по почте или посредством Интернета).
4. Получив одобрение – заказать межевой план.
5. Снова обратиться в администрацию с заявлением о предоставлении участка в аренду.
6. После получения положительного ответа заключить договор аренды.

Алгоритм заключения договора аренды на торгах зависит от процедур, установленных организаторами торгов.

Эффективную помощь в оформлении документов вам окажет юрист по земельным вопросам. В его задачи входит полное юридическое сопровождение сделки от подготовки всех необходимых документов до подписания договора. Консультация юриста по земельному праву будет особенно актуальна, если за выбранный участок придется бороться с несколькими претендентами.

Споры по договору аренды земельного участка

Судебные споры по земельным участкам, вытекающие из прав аренды, чаще всего происходят по следующим причинам:

• нарушается целевое использование земли;
• арендатор своевременно не вносит арендную плату;
• арендодатель игнорирует преимущественное право арендатора на продление срока аренды или препятствует выкупу земельного участка.

Арендодатели чаще всего судятся с арендаторами в связи с нарушениями последними за неуплату арендных платежей и за нецелевое использование арендованного участка.

Для арендаторов наиболее актуальны споры о сроке аренды земельного участка.

Теоретически арендатор имеет право выкупить находящийся у него в аренде земельный участок. Но до этого момента может потребоваться продление аренды земли.

По закону арендатор имеет преимущественное право продления аренды в следующих случаях:

• для завершения строительства жилья (многоквартирных домов или ИЖС) и других объектов социально-бытовой или инженерной инфраструктуры, если застройщик не уложился в изначально установленные сроки;
• земли, полученной для ведения фермерского или приравненного к нему хозяйства - в случаях, если участок фактически используется по данному назначению;
• участков, переданных под дачи, ведения садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства – добросовестным арендаторам, использующим землю по указанному назначению.

В данных случаях проводить торги на продление права аренды не нужно. Если муниципалитет отказывает в продлении аренды, его решение можно обжаловать в суде.

В нашей практике имеются успешные кейсы судебного оспаривания отказов муниципальных властей от продления сроков аренды и перезаключения договоров без проведения аукционов. При соблюдении условий предыдущего договора суды встают на сторону арендаторов и руководствуясь ст. 39.6 Земельного кодекса понуждают муниципальные власти к продлению аренды.

Для того, чтобы выиграть подобный суд, необходимо выполнить несколько условий:

• изначально при заключении договора аренды выполнить всю процедуру в точном соответствии с законодательством (поскольку в судебной практике нередки случаи, когда государственные органы подают встречные иски о признании договоров аренды недействительными);
• соблюдать условия заключенного договора аренды – использовать землю строго по целевому назначению, своевременно вносить арендную плату;
• грамотно составить исковое заявление с указанием всех доводов в защиту своей позиции, приложить к заявлению подтверждающие эту позицию документы.

Аренда земли с правом выкупа

Для долгосрочных целей (а именно с такими в большинстве случаев и арендуется земельный участок) оптимальным вариантом землепользования станет заключение договора аренды земельного участка с правом выкупа. Это означает, что при соблюдении условий договора арендатор по истечении определенного срока станет собственником земли.

Выкупить земельный участок можно в том случае, если договор аренды заключается сроком не менее 3-х лет.

Если изначально договор заключался без права выкупа, его можно перезаключить на договор аренды с правом выкупа.

Еще одно условие перехода арендуемой земли в собственность арендатора – оплата ее стоимости.

Процедура выкупа является достаточно забюрократизированной, поэтому для ее успешного завершения рекомендуем обратиться за помощью опытных юристов.

Наши специалисты в сфере земельного права помогут вам:

• успешно пройти процедуру торгов;
• правильно оформить договор аренды земли;
• разрешить спорные ситуации, в том числе с обращением в судебные органы;
• отстоять свое право на продление сроков аренды земельного участка;
• оформить право выкупа.