Определение границ земельного участка – как избежать споров с соседями и контролирующими органами

Определение границ земельных участков – важный элемент оформления прав на недвижимость. Многие судебные споры о границах земельных участков связаны именно с нарушениями установленного порядка землеотвода.

Бесплатная
консультация!

Наши специалисты помогут вам разрешить любые споры по земельным участкам, в том числе:

• земельные споры по границам земельных участков между соседями;
• споры о правах на земельные участки (с государственными органами, бывшими владельцами, родственниками и другими правообладателями);
• споры по кадастровой стоимости земельного участка;
• споры, связанные с арендой земли – споры по договору аренды земельного участка, о сроке аренды земельного участка и т.п.;
• споры, связанные с покупкой земли и другие.

Наши юристы по земельным спорам:

• окажут всю необходимую консультационную поддержку при совершении сделок с землей (купля-продажа, аренда, дарение, вступление в наследство);
• помогут решить проблемы с оформлением правоустанавливающих документов на землю, в том числе по определению и уточнению границ земельного участка;
• окажут практическую помощь по получению необходимых согласований в землеустроительных органах;
• при наличии спора – помогут разрешить его в досудебном порядке, а при недостижении согласия – подготовят заявление и необходимый пакет документов для обращения в суд;
• выступят в качестве ваших представителей для защиты ваших прав в судебных инстанциях, землеустроительных, регистрирующих органах и других государственных организациях, чья деятельность связана с оформлением прав на землю и расположенную на ней недвижимость.

Как правильно определить границы земельного участка

Границей земельного участка является линия, обозначающая пределы данного участка. Определение (или восстановление) границ земельного участка называется термином «межевание». Он включает в себя:

• установление границ. Оно представляет собой комплекс инженерно-геодезических работ, выполняемых уполномоченным лицом - кадастровым инженером с выездом по адресу расположения участка. Выноска границ по заданным координатам осуществляется при помощи геодезических приборов.
• закрепление границ. Каждая поворотная точка земельного участка фиксируется на местности с помощью временных межевых знаков. Далее они служат ориентирами при возведении ограждений и заборных конструкций;
• определение площади участка – выполняется кадастровым инженером при установлении границ на местности;
• фиксация результатов в установленных законодательством документах (чертежи, планы и т.п.);
• внесение полученных данных в Росреестр.

Правовое значение определения границ земельного участка

Земельные споры между соседями – достаточно многочисленная категория споров в земельном праве, в том числе споры об установлении и местоположении границ земельных участков.

Избавить себя от юридических проблем в будущем можно точным определением границ земельного участка и закреплением их в документах установленной законодательством формы. Наличие подобных документов:

• избавит вас от неприятностей с владельцами смежных участков;
• позволит защитить свои права в случае нарушения ваших границ соседями;
• повысит инвестиционную и рыночную стоимость вашего объекта недвижимости в случае его продажи;
• позволит успешно отстоять свои права при наличии судебного спора по земельному участку.

Еще одна многочисленная категория споров, которые поможет выиграть точное межевание границ земельного участка – о самовольном захвате вашего участка соседями. Например, сосед решит перенести забор, захватив кусок вашего огорода, или построить на спорной территории гараж, сарай или другую хозяйственную постройку. Имея точный план участка с закрепленными на нем границами, вы легко выиграете судебный спор. А юрист по земельному праву поможет вам:

• грамотно составить исковое заявление;
• собрать необходимые документы;
• защитить ваши интересы в судебном процессе.

Важная функция точного установления границ земельного участка – возможность беспроблемного совершения любых сделок с участком и недвижимостью, расположенной на нем, включая договоры купли-продажи, дарения, передачу по наследству и т.д. Как показывает практика, наличие на руках у продавца надлежаще оформленных документов на участок существенно увеличивает денежную стоимость объекта и многократно повышает его привлекательность на рынке недвижимости, поскольку большинство покупателей предпочитает приобретать недвижимость с четко обозначенными границами земельного участка.

Когда может потребоваться уточнение границ земельного участка

Вся правовая информация о земельном участке содержится в Едином государственном реестре недвижимости. Получая выписку из ЕГРН об интересующем вас объекте, обратите внимание на наличие/отсутствие отметки о не установлении границ земельного участка в соответствии с требованиями законодательства РФ. Если такая отметка есть, это значит, что в реестре не содержится требуемых сведений о границах участка.

Найти сведения о конкретном участке по адресу местонахождения или кадастровому номеру можно также в справочном сервисе «Публичная кадастровая книга». Если в описании объекта вы увидите пометку «Без координат границ» - значит, границы у участка не установлены и требуют уточнения. Аналогично – если в описании указано, что площадь земли является «декларированной».

Важно: обращайтесь за получением интересующей вас информации только через официальный сайт Росреестра! Публичная кадастровая карта расположена по адресу pkk.rosreestr.ru. Остерегайтесь фишинговых сайтов мошенников, с помощью которых они могут попытаться украсть ваши персональные данные и данные платежных карт.

Получить интересующую вас информацию о границах земельного участка можно двумя способами:

• на бумажном носителе – при личном обращении в МФЦ;
• дистанционно в электронном виде – через сервис Федеральной кадастровой палаты. Данные сведения также можно получить на сайте Росреестра.

Для уточнения границ земельного участка вызывается кадастровый инженер – специалист, имеющий право на занятие кадастровой деятельностью. В его профессиональные обязанности входит межевание земель и оценка объектов недвижимости. Профессия появилась в 2011 году, до этого времени этими вопросами разрозненно занимались землеустроители, геодезисты и оценщики. Чтобы подтвердить свои профессиональные навыки, необходимо пройти стажировку и сдать экзамен, после чего специалиста включат в члены СРО (саморегулируемой организации). Списки действующих кадастровых инженеров публикуются на сайте Росреестра.

При выборе специалиста рекомендуем обратить внимание на его опыт, а лучше – обратиться к нашим юристам по земельным вопросам, которые решат вашу проблему «под ключ», начиная от изучения текущей ситуации и заканчивая оформлением всех необходимых документов на участок.

Для выполнения работ по уточнению границ земельного участка потребуются правоустанавливающие документы, подтверждающие, что участок выделялся именно в указанном месте и именно указанной площади. При отсутствии таких документов уточнение можно проводить в соответствии с границами, установленными на местности 15 и более лет назад и закрепленными при помощи объектов природного или искусственного происхождения (овраги, водные преграды, заборы и т.д.)

Документальным подтверждением границ земельных участков (альтернативно при отсутствии иных источников информации) можно рассматривать:

• ситуационные планы в технических паспортах БТИ;
• планово-картографическую документацию местных органов;
• муниципальные документы по территориальному планированию;
• материалы лесоустройства;
• проекты застройки некоммерческих товариществ – дачных, садоводческих, огороднических.

Данный перечень не является исчерпывающим. Но при поиске документов важно учитывать, что они должны соответствовать требованиям того законодательства, которое действовало в месте их издания в период времени, которым датированы указанные документы.

Необходимым условием уточнения границ является получение согласия соседей – владельцев смежных участков, отношения с которыми не всегда складываются гладко. Более того – зачастую споры об установлении границ земельных участков становятся камнем преткновения и источником многолетней вражды между соседями по участкам.

Тем не менее, кадастровый инженер должен попробовать получить согласие всех заинтересованных лиц. Оформление согласия правообладателей происходит путем подписания акта согласования границ. Если в процессе оформления у кого-либо из правообладателей возникнут возражения, это фиксируется в акте и прикладывается к межевому плану.

При наличии у соседей мотивированных возражений орган регистрации приостанавливает учетно-регистрационные действия, а дальнейшее разрешение земельных споров будет происходить уже в суде.

Консультация юриста по земельному праву во многих случаях позволит успешно разрешить возникший спор, а при отсутствии согласия он поможет вам в рассмотрении земельных споров в вашу пользу в судебных инстанциях.