Снижение кадастровой стоимости земельного участка.

Снижение кадастровой стоимости земельного участка – это один из способов минимизировать налоговую нагрузку и/или арендные платежи. Кроме того, это позволяет более эффективно распоряжаться недвижимостью, поскольку напрямую влияет на ее стоимость при заключении сделок купли-продажи. Рассмотрим варианты снижения кадастровой стоимости земельного участка, порядок действий при судебном и внесудебном способах решения данной задачи. Снижение кадастровой стоимости земельного участка – это один из способов минимизировать налоговую нагрузку и/или арендные платежи. Кроме того, это позволяет более эффективно распоряжаться недвижимостью, поскольку напрямую влияет на ее стоимость при заключении сделок купли-продажи. Рассмотрим варианты снижения кадастровой стоимости земельного участка, порядок действий при судебном и внесудебном способах решения данной задачи.

Бесплатная
консультация!

Снижение кадастровой стоимости земельного участка – процедура, позволяющая более рационально распоряжаться своим недвижимым имуществом.

Во-первых, это помогает снизить налоговые платежи. Для юридических лиц экономия может составить несколько миллионов рублей. Да и физическому лицу сэкономленные несколько тысяч или даже десятков тысяч рублей в год не помешают.

Во-вторых, правильно установленная кадастровая стоимость облегчит совершение сделок с землей, включая куплю-продажу, аренду, мену, дарение и т.п.

Например, представьте ситуацию: вы решили продать земельный участок по цене, которая ниже кадастровой оценки. Почему? Потому что она близка к рыночной и именно она отражает ту реальную цену, за которую этот участок соглашаются купить.

С большой долей вероятности такая сделка привлечет внимание налоговых и других контролирующих органов, которые могут увидеть в этом искусственное занижение стоимости с целью снижения налогов или сокрытия прибыли.

Чтобы не нажить себе неприятностей, в такой ситуации лучше перед подписанием договора привести кадастровую стоимость в соответствие с реальной рыночной.

Кадастровая оценка проводится уполномоченными бюджетными организациями. На ее основе сведения о стоимости земли вносятся в ЕГРН. На основе данных, внесенных в Реестр, производится:

• расчет налоговых платежей;
• расчет арендной платы, если договором аренды она привязывается к кадастровой оценке;
• определение выкупной стоимости.

Значение кадастровой стоимости (далее КС) в том, что она своеобразным ориентиром при совершении многих сделок с недвижимостью. Да, никто не мешает сторонам провести независимую оценку, но даже при составлении отчета о рыночной оценки оценщики зачастую берут во внимание в своих расчетах кадастровую стоимость.

Поэтому если вы считаете, что стоимость завышена, вы имеете полное право ее оспорить.

Оспорить кадастровую стоимость имеет право как собственник участка, так и арендатор. Но: арендатор вправе обратиться за оспариванием только в том случае, если договором аренды установлена привязка арендной платы к кадастровой стоимости.

Основания для снижения кадастровой стоимости земельного участка

Законодательством установлено два основания, по которым КС может быть изменена:

1. Недостоверность сведений, легших в основу расчета КС.
2. Определение рыночной стоимости участка, которая оказалась ниже той, что указана в кадастре. Важно, что обе оценки должны сопоставляться по одной и той же дате. Т.е. рыночная оценка проводится на ту же дату, на какую проводилась кадастровая (что логично).

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, недостоверными могут считаться сведения при наличии таких обстоятельств как:

• неверно указаны сведения о самом объекте недвижимости;
• оценщиком при проведении оценки использованы неправильные данные, повлиявшие на результаты оценки. К таким данным относятся: месторасположение участка, разрешенное использование, непринятие во внимание нахождения участка в зонах с особыми условиями землепользования и пр.

По данным Ассоциации экспертов и оценщиков, основными причинами завышения кадастровой стоимости являются:

• несовершенные методологии оценки, а также нарушения оценщиками действующих положений методических указаний;
• массовость проводимой оценки, что не позволяет в полной мере учесть индивидуальные характеристики недвижимости;
• опирание в расчетах на недостоверные данные;
• неверное применение используемых в оценке данных;
• технические ошибки, допущенные оценщиками при составлении отчетов.

Если очевидных ошибок в оценке на первый взгляд нету, то данное обстоятельство лучше не брать за основу своего обращения. Существует значительный риск, что в пересмотре кадастровой стоимости земли вам откажут во всех уполномоченных инстанция – и судебных, и внесудебных.

Наиболее действенный аргумент – существенное различие между кадастровой и рыночной стоимостью, действующей на дату проведения кадастровой оценки. Государство разумно предполагает, что большой разницы в этих стоимостях быть не должно. Поэтому если при заказе вами рыночной оценки выяснится, что она намного ниже той, что указана в кадастре, это будет важным аргументом в обоснование снижения кадастровой стоимости участка.

Государственной программой в сфере развития земельных и имущественных отношений поставлена задача за ближайшие годы сократить разницу между кадастровой и рыночной стоимостями зарегистрированного недвижимого имущества и пересмотреть в сторону упрощения саму процедуру пересмотра КС.

Порядок снижения кадастровой стоимости земельного участка

Вы можете оспорить установленную кадастровую стоимость во внесудебном порядке или же обратившись в суд. И хотя процессуальным законодательством не установлена обязательная досудебная процедура, мы все же рекомендуем сначала обратиться в уполномоченный государственный орган. Это позволит сократить как время, так и деньги.

Органом, уполномоченным рассматривать заявления о снижении кадастровой стоимости земельного участка, является специальная комиссия. Подобные комиссии образованы при всех управлениях Росреестра.

Обращение непосредственно в уполномоченный орган позволяет сократить сроки переоценки и минимизировать затраты, поскольку затраты на административные процедуры будут в любом случае ниже, чем судебные издержки.

Помимо комиссии, собственник земли может сначала обратиться за разъяснениями в бюджетную организацию, которая проводила кадастровую оценку. Если в организации признают факт ошибок в оценке, то внесут изменения самостоятельно, вне рамок процедуры оспаривания кадастровой стоимости.

Если же оснований для пересмотра кадастровой стоимости участка оценщики не найдут, следующим шагом может стать подача заявления в комиссию.

Перечень документов, которые заявитель должен приложить к заявлению:

1. Правоустанавливающие документы на участок.
2. Выписка ЕГРН с указанием оспариваемой кадастровой стоимости.
3. Документы, подтверждающие доводы заявителя о неверном указании кадастровой стоимости, которые он изложил в заявлении.
4. Отчет об оценке рыночной стоимости участка, если в своем заявлении он просит рассмотреть несоответствие рыночной и кадастровой стоимостей, действовавших на момент кадастровой оценки.

Срок рассмотрения подобных заявлений – один месяц. Если комиссия примет положительное решение, вам даже не нужно будет обращаться отдельно за внесением соответствующих изменений в ЕГРН – кадастровая стоимость земельного участка изменится «автоматом», на основе данных, отправленных в реестр самой комиссией.

Судебное оспаривание кадастровой стоимости земли

Если в комиссии по своему обращению вы получили отказ, это решение не является финальной точкой. Его можно оспорить (и причем довольно успешно) в суде.

При том, что процедура оспаривания не является простой, она довольно действенна. Статистика последних 5 лет, публикуемая на сайте Росреестра, свидетельствует, что около 50-60% обращений в комиссии были удовлетворены. Судебная статистика говорит о том, что при оспаривании КС в судебном порядке количество удовлетворенных исков составляет 60-70%.

Исковое заявление подается в верховный суд соответствующего субъекта РФ.

Ответчиками по делу выступают комиссия и Росреестр. За подачу иска уплачивается государственная пошлина. Ее размер для физических лиц в 2022-2023 гг. составлял 300 руб., для юридических лиц – 2000 рублей.

По итогам рассмотрения иска размер госпошлины может быть компенсирован органом, утверждавшим оценку. Но это только в том случае, если вы оспариваете кадастровую стоимость из-за указания в ней недостоверных сведений. Если вы оспариваете кадастровую стоимость по причине ее существенного отличия от рыночной стоимости, уплаченная за подачу иска госпошлина компенсации не подлежит.

Если суд удовлетворит иск, решение о снижении кадастровой стоимости земельного участка вступит в силу через месяц после его вынесения.

Сложность судебного процесса определяется прежде всего позицией второй стороны. Если ответчик активно возражает, считая установленную КС актуальной, рассмотрение спора может затянуться на месяцы. Вполне возможно, что суд при рассмотрении дела назначит независимую оценку, результаты которой лягут в основу принимаемого решения.

При вынесении положительного решения после его вступления в законную силу вы получите на руки его копию, с которой можно идти в Росреестр за внесением изменений в ЕГРН.

Мы же, учитывая наш опыт и сложность рассмотрения данной категории споров, рекомендуем обращаться за помощью к специалистам. Причем такая помощь будет актуальна не только в суде, но при досудебном оспаривании кадастровой стоимости. Вполне возможно, что обстоятельное заявление с приложением подтверждающих вашу позицию доказательств будет положительно рассмотрено уже в комиссии. Поэтому вам не придется обращаться в суд для дальнейшего оспаривания.