Юридические проблемы при покупке квартиры

Покупка квартиры – событие одновременно радостное и тревожное. Чтобы сделка принесла только положительные эмоции, нужно не только собрать необходимую сумму денег. Важно грамотно оформить договор, а кроме того – тщательно проверить как саму недвижимость, так и продавца. Что нужно знать при покупке квартиры и какие юридические проблемы могут возникнуть – в нашем сегодняшнем материале.

Бесплатная
консультация!

Недвижимость можно приобрести разными способами. Можно построить в составе дольщиков, приобрести у застройщика уже готовую квартиру или купить на вторичном рынке.

Каждый из этих способов имеет свои плюсы и минусы, но проблемной может стать любая сделка.

Рассмотрим один из наиболее распространенных вариантов – покупка квартиры на вторичном рынке.

Вторичная покупка квартиры: что нужно знать покупателю

Покупка квартиры на вторичке хороша тем, что вы покупаете конкретный объект недвижимости. Он уже готов, вы можете оценить все его достоинства и недостатки, начиная от внешнего вида, состояния ремонта и степени благоустройства территории.

Но есть у вторичной недвижимости очень большая проблема – история. Которая, как и у людей, может быть не всегда безупречной. Например, может выясниться, что в квартире прописаны лица, которых нельзя лишить права пользования жильем. Или предыдущая сделка была совершена без учета интересов несовершеннолетних детей. Или что собственник квартиры – какая-нибудь «бабушка-божий одуванчик», которая уже не в полной мере отдает отчет в своих поступках и действиях. Поэтому ее внуки обратились в суд за признанием ее недееспособной.

Эти и множество других проблем могут существенно усложнить совершение сделки с недвижимостью. А есть ситуации, при которых от покупки такой квартиры лучше вообще отказаться.

А чтобы принять верное решение, необходимо тщательно проверить все нюансы.

Что нужно знать перед покупкой квартиры? Все проблемные вопросы по сделкам с недвижимостью условно можно поделить на две большие группы:

• связанные с самой квартирой и правами собственности на нее;
• связанные с право- и дееспособностью лица, которое от имени продавца будет подписывать договор купли-продажи.

Рассмотрим каждую из этих групп и позволим себе дать советы, что нужно знать при покупке квартиры.

Как проверить квартиру перед покупкой

В юридической практике есть такое понятие как «чистота сделки». Проверка чистоты сделки при покупке квартиры может включать большое количество действий. И зависит оно, прежде всего, от «истории» квартиры. Одно дело, когда вы покупаете новостройку у первого собственника квартиры. И совсем другое – «сталинку» или «брежневку», неоднократно переходившую от одних собственников к другим, включая как родственников, так и совершенно посторонних лиц.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой? Перечислим несколько основных действий.

1. Получить выписку из ЕГРН. Вместе со справкой о регистрации она относится к правоустанавливающим документам на квартиру, т.е. позволяет установить – кто является собственником квартиры. Выписку можно попросить у собственника при осмотре жилья. Если ее нет – попросить заказать ее на сайте Росреестра или через нотариуса. Как самому проверить квартиру перед покупкой? К сожалению, на сегодняшний день это стало практически невозможно. До 1 марта 2023 года выписку можно было запросить самостоятельно на сайте Росреестра через сервис «Предоставление сведений ЕГРН». Сейчас же данные о собственнике недвижимости по умолчанию скрыты. Раскрыть их можно только при согласии самого собственника. Попросите собственника заказать две выписки – о характеристиках и правах на недвижимость и о переходе прав на объект. В первой будет указан сегодняшний собственник квартиры. А из второй можно будет почерпнуть очень важные сведения об истории квартиры – каким образом и на основании каких сделок квартира переходила от одного собственника к другому.
2. Проверить основания приобретения права собственности на квартиру. По документам, представленным в п.1, будет видно – на каком основании нынешний собственник приобрел квартиру. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, приватизация или дарение. Квартиры, полученные по наследству или в дар, зачастую становятся предметом спора между родственниками. Поэтому проверка таких квартир должна быть еще более тщательной.

Полезный совет: если квартира получена по наследству или в дар, проверьте – сколько времени прошло с момента перехода права собственности. Срок исковой давности по таким сделкам – 3 года. Поэтому если нынешний собственник владеет квартирой свыше этого срока, риск судебных споров существенно сокращается.

3. Проверить количество зарегистрированных в квартире лиц. Регистрация в квартире дает этому человеку право пользования жильем. И не всегда это право прекращается с продажей квартиры новому собственнику. Например, в квартире могут быть зарегистрированы несовершеннолетние дети, лица, находящиеся в местах заключения или выбывшие на длительное лечение. Все они имеют право на проживание в квартире. Кроме того, если квартира относится к приватизированным, то проживание в ней на тот момент несовершеннолетних детей автоматически сделало их собственниками жилья. Поэтому при заключении договора купли-продажи необходимо сначала получить согласие органов опеки и попечительства. Узнать, кто зарегистрирован в квартире на сегодняшний день и кто был зарегистрирован с момента сдачи квартиру в эксплуатацию, можно из справки ф.9, запрашиваемой в МФЦ. Получить такую справку может как собственник, так и любой зарегистрированный в квартире человек.
4. Проверить погашение ипотеки. Если квартира приобреталась нынешним владельцем по кредиту, необходимо проверить – выплачен ли кредит или нет. Если нет, то квартира будет находиться у банка в залоге. И для ее отчуждения необходимо получить согласие банка. А для этого необходимо сначала разработать с банком схему погашения кредита до совершения сделки. Как правило, такая схема включает внесение задатка за квартиру, который будет направлен на погашение кредитной задолженности.

Помните, что помимо кредитной задолженности, на квартире может «висеть» задолженность по коммунальным платежам. А если квартира у собственника не одна, то теоретически под нее можно оформить даже какой-нибудь «быстрый» займ. А кроме того – на нее можно обратить взыскание по другим долгам собственника. Например – по алиментам, налогам, ущербу, причиненному ДТП и т.д. Как проверить долги по квартире перед покупкой? Проверить долги за услуги ЖКХ можно на сайте Госуслуг, в сервисе ГИС ЖКХ или на сайте поставщика услуг. А о наличии у собственника судебных долгов можно узнать на сайте Госуслуг или Федеральной службы судебных приставов через сервис «Банк данных исполнительных производств».

Как проверить продавца квартиры перед покупкой

Собственник квартиры – это лицо, которое (или от имени которого) будет подписываться договор купли-продажи квартиры. Только он имеет право продать жилье или от его имени – лицо, которому он выдаст нотариальную доверенность.

Вообще, сама по себе продажа квартиры по доверенности является довольно рискованной сделкой. И если есть несколько вариантов на покупку, то выбрать лучше тот, в котором квартиру продает сам собственник, безо всяких доверенностей.

Но если все-таки приходится иметь дело с представителем по доверенности, тщательно убедитесь в его полномочиях и проверьте доверенность.

Первое, что нужно проверить – существует ли в действительности нотариус, удостоверивший доверенность и не является ли доверенность поддельной. Для этого можно воспользоваться несколькими способами:

• отсканировать камерой смартфона QR-код документа, размещенный в его правом нижнем углу. Если доверенность не поддельная, то на экране должны появиться сведения о ее регистрации в Единой информационной системе нотариата - ссылка на электронный документ с указанием даты совершения нотариального действия и фамилии, имени заявителя;
• проверить доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты при помощи сервиса проверки доверенностей. Здесь можно получить сведения не только об оформлении доверенности, но и убедиться – не отменялась ли доверенность после ее выдачи.

Как еще проверить собственника квартиры перед покупкой:

1. Проверить документы, удостоверяющие личность собственника, в МВД. Для этого существует онлайн-сервис проверки действительности паспорта. При помощи данного сервиса вы можете проверить номер и серию паспорта, а также убедиться в том, что данный документ выдан именно на указанные фамилию, имя и отчество. По результатам проверки сервис выдаст информацию о действительности паспорта или уведомит от его недействительности (изъятии, уничтожении).
2. Получить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Это поможет убедиться в том, что собственник квартиры не ограничен в дееспособности. Это исключит риск оспаривания сделки купли-продажи по данному основанию.
3. Убедитесь, что собственник вправе самостоятельно распоряжаться квартирой. Если он находится в браке, на сделку потребуется получить согласие второго супруга. Если в разводе – попросите показать решение суда о разделе имущества. Это поможет удостовериться в том, что бывший супруг (супруга) не сможет предъявить на квартиру своих прав.

Мы перечислили лишь основные юридические проблемы, которые могут возникнуть при покупке квартиры на вторичном рынке.

Как избавиться от последних сомнений? Привлечь к оформлению сделки опытных юристов, специализирующихся на сопровождении сделок с недвижимостью.

Профессиональное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью избавит вас от правовых и финансовых рисков и поможет избежать судебного оспаривания договора купли-продажи квартиры в будущем. А если такой иск и будет кем-то предъявлен, вам проще будет отстоять свое право на квартиру в судебных инстанциях.