Что нужно знать при покупке квартиры

Что нужно знать при покупке квартиры от застройщика или на вторичном рынке? Во-первых, что юридические проблемы – далеко не единственные. Ими не ограничивается круг задач, которые придется решать покупателю. Как выбрать оптимальный для своих запросов вариант недвижимости и не пожалеть о покупке? Какие нюансы учесть при выборе квартиры в новостройке или на вторичке? Об этом – в нашем сегодняшнем материале.

Бесплатная
консультация!

Финансовая сторона вопроса – далеко не единственная проблема, которую приходится решать при покупке квартиры. Приобретение недвижимости – шаг ответственный и серьезный, который во многом повлияет на вашу жизнь и жизнь ваших близких на многие годы вперед.

Рынок жилой недвижимости сегодня предлагает массу вариантов: новостройки, «сталинки», «хрущевки», «брежневки» и прочее. Поэтому процесс выбора, с одной стороны, приятен. С другой – способен доставить множество хлопот.

В голове приходится держать множество мельчайших нюансов. Не учти хотя бы один из них – в будущем это принесет дискомфорт, а возможно, что и проблемы.

Остановимся на некоторых моментах, учет которых при выборе квартиры сделает покупку максимально удачным и комфортным вложением средств.

Что нужно знать перед покупкой квартиры: общие советы

Независимо от того, собрались ли вы покупать квартиру в новостройке или на вторичном рынке, существуют общие советы по выбору жилья.

Вот наиболее важные из них:

Начните свой поиск с выбора района. Это один из ключевых моментов, который в будущем существенно повлияет на ваш образ жизни. Конечно, стоимость жилья по районам может существенно отличаться. Но важно понимать, что от вашего выбора зависит, например, то время, которое вам придется проводить ежедневно в дороге из дома на работу и обратно. От этого зависит – какие кружки, секции и специализированные школы сможет посещать ваш ребенок, соответствуют ли они его интересам. Например, если он учится в определенной спортивной школе, вряд ли будет разумно переезжать в другой конец города, а потом каждый день тратить часы времени на дорогу. Помимо подобных нюансов, общими критериями по выбору локации можно назвать: транспортную инфраструктуру (удобен ли общественный транспорт, какой уровень трафика в часы-пик), удобство расположения социальных объектов (школы, гипермаркеты, поликлиники, рестораны, кафе, развлекательные и спортивные объекты), экология (наличие парков, велодорожек, зеленых зон, отсутствие вредных производств – промышленных предприятий, заводов, ТЭЦ и т.д.), уровень безопасности (насколько криминогенным является район, каков уровень преступности).
Оценивайте дом и придомовую территорию в целом. Ваша квартира – не единственное пространство, в котором вы будете находится. Поэтому определившись с районом, при просмотре квартир обращайте внимание на дом и дворовую территорию вокруг него. В каком состоянии находится сам дом (имеются ли трещины на фасаде, следы протекания крыши и т.п.) и территории общего пользования, насколько хорошо они убираются. Есть ли свет в подъездах, не перегорели ли лампочки. Каков уровень общей безопасности в доме - есть ли консьерж, видеонаблюдение, кодовые замки в подъездах и т.д. Какие системы противопожарной безопасности установлены в доме и в каком состоянии они поддерживаются, имеется ли пожарная сигнализация, датчики дыма, пожарная лестница. Если покупка квартиры вторичная, что нужно знать обязательно – это год постройки дома, в каком году делался последний капитальный ремонт и каков процент износа в данный момент. Является ли двор закрытой территорией или нет, где расположены зоны для парковки автомобилей. В каком состоянии находятся детские площадки, ведется ли раздельный сбор мусора и т.д. Не поленитесь посмотреть – насколько заполнены мусорные баки. Если вы выбираете квартиру зимой – оцените, насколько качественно во дворе убран снег. Если у вас есть машина, рекомендуем в разное время суток оценить заполненность парковочных мест. Если важным критерием выбора жилья для вас является тишина, обратите внимание на количество квартир на площадке, имеются ли в подъезде лифт и мусоропровод, насколько тихо они функционируют. Эти нехитрые наблюдения помогут вам избежать дискомфортных моментов в повседневной жизни.
Получите больше информации о жизни дома и проблемах жильцов - изучите репутацию управляющей компании и дворовые чаты. Важную роль в поддержании комфортного быта в доме играет управляющая компания. Не поленитесь изучить ее репутацию в интернете, какие у нее отзывы, поступают ли жалобы на высокую коммуналку, не замешана ли компания в судебных разбирательствах или скандалах с жильцами. Если у дома есть дворовой чат, изучите – какие проблемы волнуют жильцов, что они обсуждают чаще всего.
Оцените финансовые условия возможной сделки. Определившись с устраивающими вас объектами по всем характеристикам, оцените – имеются ли у предложенных вариантов финансовые выгоды. Можно ли оформить под данную квартиру ипотечный кредит и на каких условиях, получить скидку, оформить рассрочку от застройщика и т.д.

И, конечно же, никогда не делайте свой выбор, не изучив как можно больше вариантов. Только сравнив несколько предложений, вы поймете – какая именно квартира вам по душе. Какие нюансы для вас важны, а в каких вы готовы идти на некоторые компромиссы. Принимайте во внимание все, даже самые несущественные на первый взгляд детали.

Покупка квартиры на вторичке - что нужно знать

Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, изучите несколько специфических моментов, характерных только для данных объектов недвижимости.

Итак, при покупке квартиры что нужно знать покупателю вторички:

Юридическая чистота сделки. Помните, что покупая жилье на вторичном рынке, вы покупаете квартиру «с историей». Что это значит? Это значит, что у квартиры, вероятнее всего, был не один владелец. И чем старше дом, тем большее количество раз она могла переходить из рук в руке. А чем больше было переходов права собственности, тем выше риск того, что одна из сделок могла быть совершена с нарушениями закона. А это значит – есть риск получить иск от других претендентов на квартиру. Поэтому лучший способ обезопасить себя от проблем в подобной ситуации – заказать услугу профессионального сопровождения сделки опытными юристами в сфере недвижимости. Обязательно привлеките их к заключению договора купли-продаже, если: квартира получалась собственником в наследство, в результате раздела имущества между супругами или по договору приватизации; если в квартире прописаны несовершеннолетние дети и другие лица, которые в данный момент в квартире не проживают, но сохраняют право пользования (призванные в армию, отбывающие заключение и т.д.); квартира продается по доверенности, находится в залоге у банка или под другими обременениями; у собственника имеются долги за коммунальные услуги и при других обстоятельствах, требующих юридических разъяснений.
Оценка социальной однородности среды обитания. Вторичное жилье, как правило, в силу своей специфики, не может похвастаться социальной однородностью домовладельцев. И чем старше дом, тем более пестрой окажется картина проживающих в нем. Поэтому так важно при выборе квартиры на вторичке по некоторым внешним признакам оценить социальный статус будущих соседей. Об этом могут свидетельствовать: состояние лестничных площадок, чистота в подъезде и в лифте, внешний вид окон, балконов и дверей в квартиры. Если на первый взгляд квартира вам понравилась, не поленитесь побывать во дворе и в доме в разные дни и время суток. Можно просто немного понаблюдать за тем, как проходит жизнь двора в разное время – и многое станет понятным.
Оценка общего состояния квартиры. Как давно делался ремонт, в каком состоянии находятся инженерные коммуникации – водопроводные трубы, сантехника, система отопления, электрика, вентиляция. Проверьте работоспособность розеток и выключателей, обратите внимание на наличие потеков у батарей, потолков, стен. Оцените состояние оконных рам, балконных, межкомнатных и входных дверей, работоспособность замков. Имеются ли скрипы, разбухание, рассыхание, неплотное прилегание к косяку, проблемы с открыванием/закрыванием. Есть ли в доме газ. Помните, что наличие газа усложняет процессы перепланировки и запрещает совмещать кухню с жилыми комнатами. Если квартира находится на первом или последнем этаже, не лишним будет заглянуть в подвал или на чердак (технический этаж). Постарайтесь получить к ним доступ.
Согласование комплектации. Уточните – какая мебель из имеющейся на момент просмотра останется в квартире. Особенно это касается встроенной мебели – кухонного гарнитура, шкафов-купе. В практике бывают случаи, когда бывшие владельцы снимают даже сантехнику, включая унитазы и ванны. Поэтому обо всех таких нюансах лучше договориться «на берегу».
Уточнение стоимости. Помимо окончательной цены квартиры (с учетом возможного торга), необходимо обговорить такие моменты как: оплата услуг нотариуса, банковские расходы (при оформлении перечисления денежных средств через банк) и т.п.

Покупка квартиры – что нужно знать покупателю новостройки

Помимо общих правил выбора жилья, покупка квартиры в новостройке имеет ряд своих нюансов. Остановимся на наиболее значимых из них:

Проверьте надежность застройщика. С 2019 года в России был существенно изменен порядок финансирования застройщиков. Им было запрещено напрямую принимать средства от дольщиков, а в законодательстве появилось такое понятие как эскроу-счета. Именно на них аккумулируются все средства, за счет которых осуществляется финансирование строительства недвижимости, включая взносы дольщиков. Перечисление средств застройщику с этих счетов осуществляется только после выполнения обязательств по строительству недвижимости. А до этого времени проектное финансирование стройки осуществляет банк, в котором открыт эскроу-счет. Если дом по какой-то причине окажется недостроенным, а застройщик будет объявлен банкротом, дольщик в любом случае сможет вернуть свои деньги. Тем не менее, никому не хочется строить какие-то планы, а потом остаться без жилья. Кроме того, за то время, пока деньги лежали на эскроу-счете, недвижимость может вырасти в цене. Поэтому вернувшихся денег может не хватить на приобретение той квартиры, на которую были планы изначально. Чтобы минимизировать риски и дождаться своей квартиры в установленный договором срок, изучите репутацию девелопера. Данные можно получить в интернете, комитете Госстройнадзора, специализированных СМИ. Если девелопер долго присутствует на строительном рынке, узнайте, сдавались ли в строк предыдущие объекты, какие отзывы оставили предыдущие покупатели. На сайте единой информационной системы жилищного строительства можно получить информацию о проектной декларации. Не лишним будет самому съездить на стройку и оценить – какими темпами идет строительство, много ли рабочих и строительной техники задействовано на площадке.
Оцените качество готовой квартиры. Претензии к неровным полам и «заваленным» стенам – типичные, но не единственные при сдаче-приемке новых квартир. При приемке вашей новостройки возьмите с собой рулетку, уровень, ручку, маркер или мел, фонарик, телефон или камеру для фото- и видеофиксации возможных недочетов.
При осмотре необходимо обратить внимание на следующие моменты: герметичность стеклопакетов, отсутствие на стеклах сколов, трещин и окалины, конденсата; плотность прилегания входных и межкомнатных дверей, исправность замков; качество оштукатуривания стен, отсутствие трещин, потеков, плесени; работоспособность вентиляции, сантехники, электрики, состояние труб и радиаторов, отсутствие протечек, засоров. Если тщательный осмотр квартиры выявил какие-то недостатки, вы имеете полное право отказаться от подписания акта и потребовать от застройщика их устранения. Обязательно проведите контрольные обмеры и сравните фактическую площадь квартиры с заявленной в технической документации. Уровень отделочных работ также должен соответствовать заявленному.

При сомнении в способностях самостоятельно выявить строительные дефекты, пригласите на осмотр специалиста.

Оцените инвестиционный потенциал квартиры. Возможно, вы выбираете квартиру под последующую сдачу. А возможно – планируете продать ее через несколько лет с расчетом приобрести с доплатой квартиру побольше. Тогда для вас вдвойне важно будет правильно оценить инвестиционный потенциал квартиры – насколько высок будет на нее спрос, сможет ли она вырасти в цене и как быстро и успешно получится квартиру продать. Выбирая квартиру по данному критерию, оцените такие факторы как: транспортная доступность (наличие рядом метро многократно увеличивает востребованность квартиры на рынке недвижимости); степень развитости социальной инфраструктуры (большинство покупателей хочет жить в благоустроенных районах с достаточным количеством школ, магазинов, поликлиник, развлекательных объектов и т.д.); экология (степень озеленения, количество автотранспорта, наличие парков, зеленых зон, отсутствие вредных производств).

В заключении хотелось бы ответить на вопрос, который покупатели недвижимости задают чаще всего: что лучше – новостройка или вторичка? Однозначного ответа на этот вопрос нет.

Самое главное – правильный выбор квартиры по тем критериям, которые вы сами для себя лично определили приоритетными. И если вы найдете такое жилье, то неважно, каким оно окажется – просторной новостройкой в новом спальном районе или интеллигентной сталинкой в тихом историческом центре.

И, конечно же, очень важно юридически грамотно оформить сделку купли-продажи выбранной квартиры, избежав подводных камней и рисков. Существенную поддержку в этом окажет услуга профессионального сопровождения сделок с недвижимостью.